萬科去年底提出的 “儲(chǔ)糧計(jì)劃”正在加速落地。2月1 2 日晚，萬科官宣定增預(yù)案，擬 向不超過 35名特定對(duì)象 發(fā)行不超 1 1 億股。這筆最高將達(dá) 1 50 億元的股權(quán)融資，直接刷新了地產(chǎn)行業(yè)近 8年來的規(guī)模紀(jì)錄。作為地產(chǎn)行業(yè)公認(rèn)的“風(fēng)向標(biāo)”，萬科此舉向外釋放了怎樣的信號(hào)？

寒風(fēng)肆虐兩年有余，地產(chǎn)行業(yè)回暖的預(yù)期愈加強(qiáng)烈。

去年12月的臨時(shí)股東大會(huì)上，萬科郁亮曾向外界傳遞出積極訊號(hào)，表示“這幾個(gè)月下來，我覺得微光在逐步變成曙光?！眱蓚€(gè)月過去，如今，郁亮口中的“曙光”正在一一兌現(xiàn)……

2月12日晚間，萬科發(fā)布2023年度非公開發(fā)行A股股票預(yù)案，擬向不超過35名特定對(duì)象非公開發(fā)行不超過11億股，占發(fā)行前萬科總股本的9.46%，計(jì)劃募資總額不超過150億元。

單看融資規(guī)模，萬科此次定增已經(jīng)超過日前保利提出的125億定增方案，是地產(chǎn)股權(quán)融資重新開閘以來計(jì)劃“補(bǔ)血”規(guī)模最大的一筆。

同時(shí)，該筆定增也刷新了地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)近八年的融資規(guī)模記錄，與招商蛇口換股吸收合并招商地產(chǎn)的融資體量相當(dāng)。

對(duì)于一向?qū)徤鞯娜f科而言，如此大手筆的動(dòng)作實(shí)屬“罕見”。作為地產(chǎn)行業(yè)公認(rèn)的“風(fēng)向標(biāo)”，萬科此舉又向外釋放了怎樣的信號(hào)？

儲(chǔ)糧

據(jù)了解，萬科此次募集的150億資金中，除補(bǔ)充流動(dòng)資金的45億元外，剩余資金將投入萬科在廣州、鄭州、西安、成都等城市的11個(gè)地產(chǎn)在建項(xiàng)目。這與萬科兩個(gè)月前在臨時(shí)股東大會(huì)上透露的消息相符。

去年12月，萬科在2022年第一次臨時(shí)股東大會(huì)上，審議通過了《關(guān)于提請(qǐng)股東大會(huì)給予董事會(huì)發(fā)行公司股份之一般性授權(quán)的議案》，授權(quán)公司董事會(huì)可決定發(fā)行不超過公司已發(fā)行的A股數(shù)量的20%。此次公布的定增方案，正是萬科在該授權(quán)下制定的A股具體發(fā)行方案。

不過，此次深圳地鐵未出現(xiàn)在提前確定的增發(fā)對(duì)象之列。有萬科方面人士對(duì)記者分析，這或是受再融資規(guī)則所限。

“從過往情況來看，深圳地鐵集團(tuán)一直很支持萬科，但根據(jù)2020年起實(shí)施的《上市公司非公開發(fā)行股票實(shí)施細(xì)則》，不是控股股東的第一大股東不屬于董事會(huì)可提前確定的發(fā)行對(duì)象。因此，深圳地鐵集團(tuán)作為萬科第一大股東但非控股股東，即使有心參與此次定增，也無法在當(dāng)前階段就被提前確定為發(fā)行對(duì)象?！?/p>

在多位業(yè)內(nèi)人士看來，深鐵參與定增的概率較高。萬科董秘朱旭曾透露，實(shí)際上系由萬科內(nèi)部討論提出，隨后與深鐵進(jìn)行協(xié)商，深鐵也同意以大股東身份提出這項(xiàng)議案。

去年12月的股東大會(huì)上，深鐵總經(jīng)理兼萬科非執(zhí)董黃力平春也曾表示，在當(dāng)前的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，開展股權(quán)融資有利于萬科抓住面向未來的發(fā)展機(jī)遇，帶來更好的發(fā)展。深鐵也希望萬科股本擴(kuò)張的速度要和公司發(fā)展的質(zhì)量和速度相匹配，不斷地提高股東投資的含金量。

回到萬科本身，去年房企融資“開閘”以來，盡管萬科錯(cuò)過了“第一支箭”，但在后續(xù)的儲(chǔ)糧計(jì)劃方面，萬科的每一步動(dòng)作幾乎都觸達(dá)著行業(yè)天花板。

11月21日，萬科公告稱，擬新增不超過人民幣500億元發(fā)行直接債務(wù)融資。其中，萬科已向交易商協(xié)會(huì)表達(dá)了280億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行意向。截至萬科發(fā)布公告，其發(fā)行規(guī)模是彼時(shí)開展儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行工作房企中規(guī)模最大的。

此后的三天內(nèi)，萬科又先后與農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行(行情601328,診股)、中國銀行(行情601988,診股)以及郵儲(chǔ)銀行(行情601658,診股)簽署全面協(xié)議，累計(jì)獲得3000億元的意向性綜合授信額度。從整個(gè)行業(yè)維度來看，萬科所受到的授信額度支持同樣是行業(yè)天花板。

從“重提房地產(chǎn)支柱性地位”，到“三支箭”接連落地，再到多家房企評(píng)級(jí)上調(diào)，外部環(huán)境反復(fù)向行業(yè)傳遞融資寬松信號(hào)。作為地產(chǎn)白銀時(shí)代的“吹哨人”，這一次，萬科似乎嗅到了新的機(jī)會(huì)。

修復(fù)

在新機(jī)會(huì)來臨之前，萬科首要的工作還是保障現(xiàn)金流。

首先來看百億資金流向。萬科在公告中列出了11個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其中大部分位于一二線城市。根據(jù)萬科內(nèi)部測(cè)算，11個(gè)項(xiàng)目中，項(xiàng)目投資收益率5%以下的有3個(gè)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，一般而言，因?yàn)轫?xiàng)目建設(shè)中的一些不可預(yù)見性成本，項(xiàng)目投資收益率5%以下的項(xiàng)目，基本上大概率會(huì)虧損。

這三個(gè)薄利的項(xiàng)目，或是萬科過去一到兩年內(nèi)在投拓層面掣肘的側(cè)面寫照。2021年時(shí)，萬科就曾因拿地利潤(rùn)過薄受到業(yè)內(nèi)熱議。不過，從列表中11個(gè)項(xiàng)目的交付周期來看，隨著時(shí)間推移，項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)也在緩慢抬升。

但不可否認(rèn)的是，地價(jià)居高疊加行業(yè)下行，還是對(duì)萬科的現(xiàn)金水平帶來了相當(dāng)大的壓力。萬科2022年三季度報(bào)告顯示，2022年1-9月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積1936.9萬平方米，合同銷售金額3146.7億元，同比均下降34.3%。

賣的少了，但需要償還的債務(wù)卻不會(huì)隨之同比縮減。此消彼長(zhǎng)之間，萬科2022年現(xiàn)金流已經(jīng)呈現(xiàn)出凈流出趨勢(shì)。用萬科高管團(tuán)隊(duì)的話來講，就是項(xiàng)目拓展、開發(fā)節(jié)奏、銷售回款之間無法形成較好的匹配。

因地產(chǎn)開發(fā)存在周期，地產(chǎn)公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)中每一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)錯(cuò)配所產(chǎn)生的影響都并非轉(zhuǎn)瞬即逝，萬科想要重新修筑競(jìng)爭(zhēng)力，就勢(shì)必要尋找融資以擴(kuò)充現(xiàn)金流。因此，其選擇大手筆屯糧也就不難理解。

不過，在定增的定價(jià)方面，市場(chǎng)上仍有不滿的聲音發(fā)出。

據(jù)萬科定增公告，其定增價(jià)格“不低于前20個(gè)交易日均價(jià)80%”。有投資者直言，定增本就攤薄了股東權(quán)益，折價(jià)定增可以說是公司“不在乎股價(jià)”。

此外，從分紅層面來看，本次發(fā)行前的滾存未分配利潤(rùn)由本次發(fā)行完成后的新老股東按照發(fā)行后的股份比例共享。鑒于萬科賬面還有154億元未分配利潤(rùn)，對(duì)于原股東而言，亦是個(gè)明顯的損失。

世間難得雙全法，從某種程度上看，當(dāng)前的形勢(shì)下萬科對(duì)資金的需求與二級(jí)市場(chǎng)股東的利益訴求或許本就存在著一定的沖突。有觀點(diǎn)指出，這個(gè)沖突難言利空，若有益于萬科的經(jīng)營(yíng)，在接下來的行業(yè)重塑階段占領(lǐng)高地，這或是利好。

進(jìn)擊

翻閱過往經(jīng)營(yíng)記錄可以發(fā)現(xiàn)，萬科上一次股權(quán)融資還是在2007年，也就是地產(chǎn)黃金十年開啟的的前一年。

對(duì)于時(shí)隔16年再次進(jìn)行股權(quán)融資，萬科方面表示，本次非公開發(fā)行的目的，一方面是響應(yīng)國家政策號(hào)召，扎實(shí)推進(jìn)項(xiàng)目的高質(zhì)量建設(shè)，助力公司向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。另一方面，公司擬通過本次非公開發(fā)行，優(yōu)化自身資本結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步增強(qiáng)資金實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，為后續(xù)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

簡(jiǎn)而言之，用途有二:其一是延續(xù)管理層提及的高品質(zhì)交付；其二則是繼續(xù)屯糧，為接下來的經(jīng)營(yíng)做準(zhǔn)備。

自去年年底開始，萬科的大動(dòng)作就接連不斷，無論是對(duì)外融資，還是內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理，萬科明顯比之前更為“積極”。

最明顯的變化就是內(nèi)部管理人員的調(diào)動(dòng)。2月2日，萬科內(nèi)部再次發(fā)布人事調(diào)整，南方區(qū)域多個(gè)城市負(fù)責(zé)人輪換，主要涉及廈門公司、佛山公司、惠州公司、東莞公司等核心地區(qū)。

在此之前，去年12月16日，萬科還對(duì)上海區(qū)域高管調(diào)換，萬科開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部CEO張海不再兼任上海區(qū)域區(qū)首，原上海區(qū)域副總經(jīng)理、杭州公司總經(jīng)理吳鏑接任；1月6日，原東莞萬科總經(jīng)理周嶸出任深圳萬科總經(jīng)理，南方區(qū)域副總經(jīng)理李東接任東莞萬科總經(jīng)理一職；1月30日，萬科原北京區(qū)域副總經(jīng)理曾巍出任東北區(qū)域首席合伙人，原東北區(qū)域首席合伙人林曈擔(dān)任北京公司總經(jīng)理。

萬科方面在回應(yīng)媒體采訪時(shí)給出理由，表示萬科在人事安排上一直注重“事人匹配”，人員調(diào)動(dòng)主要是基于各區(qū)域的業(yè)務(wù)特點(diǎn)和業(yè)務(wù)難點(diǎn)。

對(duì)于企業(yè)進(jìn)行大規(guī)模的人事?lián)Q防，地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，企業(yè)一旦有此類動(dòng)作，就說明對(duì)于新一年夯實(shí)發(fā)展基礎(chǔ)、提振業(yè)務(wù)的期許。所以有調(diào)整的企業(yè)，都是靈活度較高的企業(yè)，勢(shì)必為新的一年業(yè)務(wù)發(fā)展注入新動(dòng)力。

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