一個普通的工作日晚上，上海樓市調(diào)控甩出了王炸牌。多條力度空前的政策引發(fā)熱議，市場隨之騷動。有中介透露:新政后首日，一天的成交頂?shù)蒙线^去一禮拜。

業(yè)內(nèi)稱外環(huán)新房受新政影響較大，有項目一天售出十幾套

9月29日晚出臺的上海樓市新政的確是重磅王炸級別的。其中，外地戶籍家庭購買外環(huán)外住房的社保繳納年限由3年減至1年，限購進一步放寬；增值稅免征年限由5年調(diào)整為2年，個人銷售房屋的交易成本隨之降低。稍早幾日，中央政治局會議首次明確提出要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，釋放出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的強烈信號。

市場聞風而動。

深耕嘉定閔行等區(qū)的中介老錢透露，從業(yè)人員的內(nèi)部群會更快感知到新政影響。29日新政頒布當晚就有客戶連夜去售樓部，第二天同行們的咨詢和帶看量也有明顯上升。老錢所涉及的一個樓盤，30日一天就成交了十幾套，他假期好幾天都排了約看。

像滬九條頒布之初一樣，新政當晚很多售樓部是不休息的，有中介還向記者展示了零點時分沙盤前依舊人頭濟濟的水印照片。多位銷售人員透露稱，目前市場確有反應，但按照慣例國慶頭兩天客戶會相對少，伴隨新政發(fā)酵和假期進入中后端，看房購房熱度可能會更高一些。

有中介分析道，政策對外環(huán)新房的利好更明顯，而且很多客戶都是九十月份入職，到現(xiàn)在剛好滿足購房資格。其透露稱，因為面臨較大的去化壓力，只要客戶今天看中了，部分偏遠郊區(qū)的開發(fā)商甚至愿意等客戶交滿一年社保后再網(wǎng)簽。

一些項目趁著市場窗口期加大營銷力度，推出購房折扣、車位抵用券等優(yōu)惠。以市場上較常見的95折優(yōu)惠為例計算，總價500萬的房子或可省下25萬。還有中介人員的朋友圈顯示，華潤某樓盤近期宣布傭金比例漲至2.2%，最高傭金15萬，以高傭助力國慶成交。

與此同時，有開發(fā)商受市場購房熱情回暖影響下調(diào)了傭金比例，并計劃收回折扣。某中介透露，他們在新政次日晚上接到緊急通知，本輪折扣優(yōu)惠截至十月七號。

賣家跳價系少數(shù)現(xiàn)象，豪宅市場暫無即時變化

心態(tài)發(fā)生微妙變化的還有二手房的賣家。

據(jù)第一財經(jīng)報道，有房東基于市場預期跳價50萬元。多位中介反饋稱，一些房東可能不愿意再退步降價了，但漲價并非普遍現(xiàn)象。賣家珍珠在新政推出后將掛著的房子提高了20萬，她對藍鯨記者坦言:其實我的心態(tài)沒太大變化，政策基本在預期之內(nèi)。提高價格只是一個動作，就是看好市場不急著賣了，政策本身肯定還需要一段時間才發(fā)酵。

中介表示，新政規(guī)定個人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年，一批滿2年的二手房進入市場，整體掛牌量是會增加的。上海中原市場分析師盧文曦進一步分析稱，目前樓市還是買方市場，短期內(nèi)暫不具備轉向賣方市場的條件。樓市調(diào)控的目標是止跌回穩(wěn)，因此止跌才是第一步。

與此同時，新政明確及時取消普通住房標準和非普通住房標準。政策疊加之下，市區(qū)面積在144平米以上、總價較高的房源交易成本被極大降低，能更好滿足居民改善性住房需求。

豪宅市場方面，該領域似乎已走出高熱獨立行情。據(jù)每日經(jīng)濟新聞報道，2024年以來上海已先后有12個豪宅項目開盤，幾乎次次日光。九月末，套均總價接近1.1億元的翠湖天地六期108套豪宅當日售罄。

新政對于上海豪宅市場有顯著影響嗎？有豪宅經(jīng)紀人告訴藍鯨記者，目前二手豪宅市場暫無反應，短期內(nèi)豪宅新房受到影響可能相對更多，比如2000萬左右的縵云成交就不錯，國慶后期也有約看。但總體上，豪宅新房供應呈井噴狀態(tài)，市場仍然面臨供過于求的風險。另一方面，豪宅交易和產(chǎn)品力直接相關，對新政的反應不會那么即時明顯。

前述經(jīng)紀人補充道，及時取消普宅和非普的政策實際是一個預期利好。目前更重要的是提振購房者信心、相信市場，政策影響的也是客戶對未來市場的預期。

昨日滬市二手房表現(xiàn)出色，股市上漲將助力房地產(chǎn)止跌

上海樓市甩出王炸牌后，多位中介在解答客戶問詢時強調(diào)稱，此次新政絕對不同以往。有人直言，國家已經(jīng)為樓市發(fā)展定調(diào)，不用擔心未來預期，未來一定比現(xiàn)在好。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦解讀稱，此次政策以組合拳方式，持續(xù)釋放剛需和改善購買力，滿足了不同層次的住房需求。比如目前外環(huán)外房產(chǎn)面臨更大的去化壓力，政策引導也是精準釋放外環(huán)外需求。1年的時間非常短，對于剛需買家來說門檻已經(jīng)很低，因此外環(huán)外可能會成為近期樓市的熱點。

盧文曦認為，去年9月政策優(yōu)化開始，每一輪寬松市場都有積極反饋，但是通常一個月后情緒就開始衰減，觀望氣氛又開始抬頭。但這次和前幾輪有不同之處，管理層積極釋放利好，各城市迅速落實相關精神，市場氛圍有明顯轉變。

9月24號中國人民銀行行長潘功勝在答記者問中解讀金融政策組合拳，實際上那時市場情緒已經(jīng)有所改變。盧文曦認為，目前我們已過了政策逼定的時期，但伴隨一系列利好政策出臺，市場情緒和信心是在滿滿轉變的。因此國慶黃金周的樓市表現(xiàn)值得期待，四季度成交量有望走出翹尾行情。

改變的確正在發(fā)生。樓市日歷統(tǒng)計顯示，926政治局會議提出止跌回穩(wěn)表述后，上海二手房成交量在隨后兩日大幅拉升。過去一周，上海二手房成交量為4325套，超越過去7周的表現(xiàn)。昨天是新政頒布后的第一天，上海成交619套二手房，超過今年85%的周一。

值得一提的是，本輪A股瘋牛中房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)強勁。前述專家分析稱，股市持續(xù)上漲帶來的財富可能流向樓市，房地產(chǎn)有望止跌，樓市會好起來。

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