21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者張敏 北京報(bào)道 今年第二季度推出的樓市“517新政”及其落地政策，效果仍在顯現(xiàn)。

中指研究院近日發(fā)布報(bào)告顯示，今年7月，百城新房銷售面積同比下降近10%，在經(jīng)過6月的業(yè)績(jī)沖刺后，新房市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段。同期，二手房成交升溫，11個(gè)重點(diǎn)城市的二手房成交量雖比6月小幅下滑，但同比增速仍超過三成。

5月17日，監(jiān)管部門發(fā)布新政，下調(diào)首、二套房最低首付比例，并取消貸款利率下限，公積金貸款利率也同步下調(diào)。此后，各地因城施策，紛紛出臺(tái)“517新政”的落地措施。

在政策提振作用下，加之房企加大供貨力度的影響，樓市在6月出現(xiàn)回溫局面。7月，市場(chǎng)轉(zhuǎn)入傳統(tǒng)淡季，但一些積極變化仍然出現(xiàn)，說明政策效果仍在顯現(xiàn)。

在近期的調(diào)研中，北京某知名房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，二手房的溢價(jià)空間正在減小，業(yè)主對(duì)價(jià)格更加堅(jiān)持，說明市場(chǎng)信心正在恢復(fù)。

二手房仍有熱度

7月，重點(diǎn)城市的二手房交易繼續(xù)保持著較高的熱度。由于二手房交易成為市場(chǎng)主流，這也能側(cè)面反映市場(chǎng)的現(xiàn)狀。

官方數(shù)據(jù)顯示，7月上海二手房網(wǎng)簽總量達(dá)20380套，雖然比6月的峰值有所下降，但對(duì)比去年同期，仍增長(zhǎng)了約45%。

上海于今年5月28日出臺(tái)了“新滬九條”，除降低信貸門檻外，還將非滬籍單身人士購房區(qū)域擴(kuò)大至外環(huán)內(nèi)二手住房。受此影響，6月上海的二手房成交量達(dá)到26374套，創(chuàng)三年來新高。

同樣在5月底發(fā)布政策的廣州、深圳，市場(chǎng)均反響良好。

7月廣州二手住宅網(wǎng)簽規(guī)模超過萬套，為2021年5月以來的新高。同期，深圳二手住宅過戶4573套，環(huán)比上漲10%，同比上漲102%。

7月深圳新房、二手房呈現(xiàn)冷熱不均現(xiàn)象。其中二手房延續(xù)市場(chǎng)行情，單月二手房交易量再次超5000套，新房住宅成交量環(huán)比下降11%。根據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)，2024年7月深圳全市二手房錄得5381套，環(huán)比增長(zhǎng)1.4%，同比增長(zhǎng)79.4%，創(chuàng)下2021年2月以來的新高。這也是今年以來，深圳二手房交易量第三個(gè)月突破5000套的水平。

北京于6月26日發(fā)布政策，是最后一個(gè)落地“517新政”的一線城市，7月則是新政出臺(tái)后的第一個(gè)完整月份。

此外，杭州、成都等重點(diǎn)二線城市，7月二手房成交量也有所升溫。

中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)表示，7月是傳統(tǒng)銷售淡季，部分城市二手房交易升溫，說明新政帶來的需求仍在釋放。但其中有兩個(gè)因素不能忽視，一是去年基數(shù)較低，使得二手房交易的同比增幅較為明顯；二是新房市場(chǎng)“搶收”力度下降，部分客群轉(zhuǎn)向二手房。

為沖擊半年業(yè)績(jī)，房企往往會(huì)在6月加大供貨和促銷力度，6月也通常是新房銷售規(guī)模較高的月份。今年6月，不少房企趁著“517新政”的熱度“搶收”市場(chǎng)。但到7月，這種熱情開始下降。

克而瑞發(fā)布的一組數(shù)據(jù)顯示，7月，重點(diǎn)30城新房供應(yīng)量環(huán)比下降25%，同比下降18%，不及二季度的月均水平。

北京某大型房企負(fù)責(zé)人也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，進(jìn)入下半年，公司并沒有大力度的推盤。在特價(jià)房售罄后，也暫時(shí)沒有推出較大力度的折扣措施。

這也造成7月新房市場(chǎng)交易出現(xiàn)季節(jié)性降溫?？硕鸢l(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)30城7月新房成交量環(huán)比下降30%，同比下降13%。

部分城市房?jī)r(jià)止跌回升

“517新政”之前，不少城市已經(jīng)不同程度地松綁了限購措施，并降低購房門檻，這使一些城市早早出現(xiàn)“小陽春”。雖然交易量并不大，但在“517新政”的疊加效應(yīng)下，熱度延續(xù)至今。

從2024年3月開始，深圳的二手房過戶量連續(xù)5個(gè)月保持在4000套左右。同樣自今年3月開始，北京二手房交易量連續(xù)5個(gè)月超過1.3萬套。

在交易量的支撐下，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)也止跌回升。

在上海二手房交易攀高的6月，上海二手房?jī)r(jià)格環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，漲幅為0.5%。同月，北京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%。杭州、南京的二手房?jī)r(jià)格也在6月出現(xiàn)上漲。

分析人士指出，不少業(yè)主此前降價(jià)幅度較大，價(jià)格回調(diào)空間也較為充足。隨著信心恢復(fù)，交易升溫，這些城市的房?jī)r(jià)有望在7月繼續(xù)回升。

根據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，7月北京二手房成交均價(jià)止跌企穩(wěn)。該機(jī)構(gòu)表示，7月北京二手房成交房源議價(jià)空間比6月收窄0.35個(gè)百分點(diǎn)，二手房議價(jià)空間時(shí)隔半年首次收窄，表明新政后業(yè)主預(yù)期有所提升，讓價(jià)意愿有所下降。

至于新房市場(chǎng)，則有可能出現(xiàn)“量跌價(jià)穩(wěn)”的情況。前述房企人士表示，上半年很多房地產(chǎn)項(xiàng)目陷入價(jià)格戰(zhàn)，加上銷售周期長(zhǎng)，使得利潤(rùn)十分微薄，部分項(xiàng)目甚至出現(xiàn)虧損。

他表示，在完成上半年的業(yè)績(jī)沖刺后，短期內(nèi)，開發(fā)商傾向于“以量換價(jià)”，即不再追求規(guī)模，而通過收回折扣等方式來謀求利潤(rùn)。

對(duì)于當(dāng)前的市場(chǎng)熱度能否持續(xù)，多數(shù)分析人士持謹(jǐn)慎態(tài)度。有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，8月是傳統(tǒng)購房淡季，二手房交易有可能會(huì)慣性回落。新房方面，若開發(fā)商收回折扣，成交量也難免受到影響。

不過，政策層面的利好消息，有望繼續(xù)提振市場(chǎng)信心。7月以來，高層多次就房地產(chǎn)進(jìn)行表態(tài)，并再度強(qiáng)調(diào)賦予地方政府房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)。

徐躍進(jìn)指出，短期來看，因城施策將進(jìn)一步落實(shí)，地方政府將獲得更多調(diào)控自主權(quán)，未來核心城市供需兩端政策仍有優(yōu)化可能。下半年在高基數(shù)影響減弱下，全國(guó)新房銷售同比降幅預(yù)計(jì)將有所收窄。同時(shí)，國(guó)企收儲(chǔ)政策的落實(shí)推進(jìn)也是決定市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏的重要因素。

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