觀點網(wǎng) 自去年年末以來，受地產(chǎn)利好政策提振，物業(yè)股也迎來了新一輪暖春。

市場信心修復(fù)之際，越來越多物企渴望資本的加持。1月17日，潤華生活服務(wù)成功于港交所主板上市，搶跑2023年物管第一股的爭先賽。

另一邊，深業(yè)物業(yè)也躍躍欲試。

2月24日晚間，深業(yè)物業(yè)運營集團股份有限公司在港交所遞交了招股書。

數(shù)據(jù)顯示，2022年前9個月，深業(yè)物業(yè)實現(xiàn)收入16.51億元，同比增長5.6%，實現(xiàn)溢利9020萬元，同比增長44.8%。

規(guī)模方面，報告期末，該公司簽約建筑面積約為6180萬平方米，在管建筑面積約為5920萬平方米。

相較于深業(yè)物業(yè)的加速度，在二度遞表失效之后，龍湖智創(chuàng)生活稍顯沉寂，即便在當前物業(yè)股估值觸底反彈之際，其始終未傳出重新沖擊港交所的聲音。

狂飆的深業(yè)物業(yè)與停下來的龍湖智創(chuàng)生活，在物管企業(yè)對待上市的一進一退當中，市場看到了國資物企在轉(zhuǎn)身和賽跑，而民營物企依舊在靜待hellip;hellip;

深業(yè)物業(yè)赴港

1月初，證監(jiān)會完成接受了深業(yè)物業(yè)境外首次公開發(fā)行股份的材料。2月24日晚間，短短一個多月，深業(yè)物業(yè)便光速遞交了招股書。

據(jù)了解，深業(yè)物業(yè)的歷史最早可以追溯到1985年，彼時該公司的主要運營子公司鵬基物管服務(wù)、萬廈居業(yè)接連成立，分別負責工業(yè)區(qū)管理服務(wù)、房屋裝修等工作。

直至1992年7月17日，深業(yè)物業(yè)才正式成立，并開始承接深業(yè)集團的住宅物業(yè)管理工作。

而深業(yè)物業(yè)的上市之旅，要從2021年開始聊起。

該年9月，為了擴充規(guī)模提振上市估值，深業(yè)物業(yè)通過股權(quán)收購和增資，將六家公司的股權(quán)收入囊中。

招股書提到，彼時，該公司成功拿下泰然集團旗下深業(yè)智慧園區(qū)的100%股權(quán)和深圳天安智慧園區(qū)運營有限公司的50%股權(quán)；同時還買下了深圳置地旗下的深業(yè)商管100%股權(quán)和置地物管100%股權(quán)，以及泰富物流旗下的泰富商管100股權(quán)、農(nóng)科集團旗下的農(nóng)科物管100股權(quán)。

上市前夕的并購重組，能夠促進上市公司完善治理架構(gòu)，提高資源整合能力和市場運作效率，但更加立竿見影的作用，或許是對業(yè)績和規(guī)模的貢獻。

觀點新媒體了解到，收購?fù)瓿珊?，該公司?guī)模進一步得到擴充，截至2022年9月30日，深業(yè)物業(yè)總簽約建筑面積約為6180萬平方米，在管項目總數(shù)為462個，總在管建筑面積約為5920萬平方米，覆蓋中國46個城市和14個省份。

其中占比較大的業(yè)務(wù)是城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)，該公司主要為當?shù)卣?、公共機構(gòu)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)和物業(yè)開發(fā)商等提供市政基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)、公共設(shè)施管理服務(wù)以及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)。

截至報告期末，深業(yè)物業(yè)合共管理247個城市及產(chǎn)業(yè)園項目，在管建面達2860萬平方米，占比為48.4%。

其次，該公司還管理了158個住宅物業(yè)項目，在管建筑積2660萬平方米，占比為45.0%；商業(yè)物業(yè)占比最少，僅為6.6%，管理的項目僅57個，在管建面為390萬平方米。

受益于規(guī)模的增長，該公司業(yè)績亦迎來新的漲幅。去年9月末，深業(yè)物業(yè)實現(xiàn)收入16.51億元，同比增長5.6%；實現(xiàn)溢利9020萬元，同比增長44.8%；同期該公司的凈利潤率為5.5%。

獨立第三方占比較高說明深業(yè)物業(yè)整體的外拓能力較佳，這也有利于企業(yè)分散風險、提高上市估值水平。

不過，深業(yè)物業(yè)的整體毛利率處于較低水平。數(shù)據(jù)顯示，2020年、2021年，該公司整體毛利率分別為15.2%、13.0%。2022年前九月，該公司毛利率僅為14.7%。

而此前，海通證券發(fā)布研報表示，2022年上半年重點跟蹤的24家上市物業(yè)企業(yè)毛利率平均值為26.9%，中值為26.8%。

相比之下，深業(yè)物業(yè)不到15%的毛利率似乎有點不盡人意。

毛利率貼地，主要受城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)和住宅物業(yè)管理服務(wù)的拖累。于2020年、2021年以及截至2021年9月30日止九個月，該公司實現(xiàn)城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)毛利率分別為7.3%、8.4%及8.1%，2022年同期上漲了3.7個百分點至11.8%。

與前者的緩步提高不同，住宅物業(yè)管理服務(wù)的毛利率則呈現(xiàn)逐年遞減的情況，同期，這一業(yè)務(wù)毛利率分別為15.6%、11.5%、12.5%及10.6%。

即便是商業(yè)運營服務(wù)的毛利率高達24.9%，依舊難以挽救其毛利低洼的境地。

停下來的龍湖與民營物企

相較于深業(yè)物業(yè)的積極遞表，龍湖智創(chuàng)生活選擇靜候。

據(jù)了解，龍湖智創(chuàng)生活曾于2022年1月和7月兩度向港交所遞表，但最終均因招股書到期自動失效。彼時，有坊間消息稱，龍湖智創(chuàng)生活已在2022年內(nèi)兩度通過聆訊，遲遲不上市，只是在等待合適的時機。

此前，龍湖集團CFO趙軼就曾在2022年中期業(yè)績會上提到，目前市場情緒不佳，我們會關(guān)注市場，不著急。龍湖智創(chuàng)生活當下把發(fā)展的重點轉(zhuǎn)為內(nèi)生，關(guān)注內(nèi)生的轉(zhuǎn)化率，接管的效率，以及內(nèi)生的毛利率提升，包括減少對一些低質(zhì)量收并購的依賴。

無獨有偶，今年年初，已經(jīng)通過聆訊的眾安智慧生活也突然宣布推遲上市進程，并將公開發(fā)售及優(yōu)先發(fā)售的申請股款悉數(shù)退回。

實際上，無論是龍湖智創(chuàng)生活，還是眾安智慧生活，上市不急于一時，主要因物管行業(yè)估值整體處于低位。

此前，申港證券發(fā)布報告稱，2020-2021年物業(yè)服務(wù)及管理板塊市盈率(TTM)均值分別為44.71、39.9，而2022年受房地產(chǎn)行業(yè)下行影響，市盈率均值迅速回落至14.22。

以碧桂園服務(wù)為例，2020年末、2021年末及2022年末，該公司的市盈率分別錄得48.04、31.83和12.11，呈現(xiàn)一路向下的態(tài)勢。

而與龍湖智創(chuàng)生活同期遞交招股書的萬物云，同樣難逃市場迷霧，上市首日，該公司以每股46.00港元價格收盤，較發(fā)行價跌6.79%。

這是龍湖智創(chuàng)生活和眾安智慧生活所擔憂的，同樣也是深業(yè)物業(yè)即將面臨的。

不過，去年年末受到房地產(chǎn)政策利好影響，11月以來物業(yè)股估值出現(xiàn)修復(fù)，已逃離歷史低位水平。

也就是說，正在沖擊港交所的深業(yè)物業(yè)，其處境或許較過往有所緩和，但依舊困難重重。

與此同時，有分析認為，作為開年第一家遞表的物管企業(yè)，深業(yè)物業(yè)或?qū)⒊蔀樾袠I(yè)風向標，接下來，國央企或?qū)⒊蔀槌蔀橄码A段物企上市的主力。

這一說法并非空穴來風，結(jié)合2021年房地產(chǎn)行業(yè)信用風險頻發(fā)與多家房企爆雷的情況來看，如今，資本市場顯然更加青睞信用更強、穩(wěn)定性更高的國央企。

申港證券在研報中亦表示，行業(yè)下行之下，國央企韌性凸顯。

首先，從估值來看，2018年全年民營物企估值普遍高于國資物企，而后至2021年9月估值走勢基本相同，但自此以后，民營物企與國資物企股指分化明顯，國資物企整體表現(xiàn)趨于平穩(wěn)。

其次，從業(yè)績角度來看，2022年多數(shù)物企呈現(xiàn)下跌狀態(tài)，而全年業(yè)績上漲的個股均為國資物企，民營物企跌幅更深。

在市場擔憂情緒并未消散的當下，估值穩(wěn)定、業(yè)績正增長的國資物企顯然更受青睞。

而從去年開始，國資物管也成為了物管行業(yè)上市的主力軍。數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，成功上市的物管企業(yè)僅有7家，包含金茂服務(wù)、力高健康生活、東原仁知服務(wù)、魯商生活服務(wù)、蘇新服務(wù)、中天服務(wù)和萬物云，其中擁有國資背景的占七成。

顯然，國資物企有望成為下一階段沖擊資本市場的重要成員，而深業(yè)物業(yè)無疑是這支龐大隊伍的前鋒，率先向港交所發(fā)起了沖擊。

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