三道紅線，集中供地政策，各地陸續(xù)出臺(tái)的房產(chǎn)新政...…當(dāng)這些關(guān)鍵詞疊加之后，房企的各項(xiàng)變化，最直接地顯示在了他們的半年報(bào)成績(jī)單上。

日前，A股上市公司半年報(bào)披露工作已完成整體看來(lái)，按新證監(jiān)會(huì)行業(yè)類分類下的128家A股房企，盈利能力普遍下降且拿地難度加大

有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，金九銀十的下半年，房地產(chǎn)調(diào)控力度與精準(zhǔn)度仍會(huì)延續(xù)，房企需要面對(duì)的去化壓力和資金壓力不會(huì)改變。

增收不增利

今年上半年，綠地控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入2829.26億元，同比去年同期增加34.72%，以此拿下128家A股房企營(yíng)收排名榜首可是，銷售毛利率下滑，僅有11.86%，比去年同期下降3.03%

同樣，營(yíng)收排名第三的保利地產(chǎn)，公司毛利率為32.50%，同比下降3.22個(gè)百分點(diǎn)對(duì)此，保利地產(chǎn)表示，公司與行業(yè)利潤(rùn)率下行趨勢(shì)一致，未來(lái)伴隨著高地價(jià)項(xiàng)目的陸續(xù)體現(xiàn)，毛利率表現(xiàn)仍將承壓

綠地控股和保利地產(chǎn)的情況不是孤例放眼整個(gè)行業(yè)，營(yíng)業(yè)總收入整體上漲，毛利率卻整體下滑，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)增收不增利的態(tài)勢(shì)據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，128家A股房企今年上半年?duì)I業(yè)收入總額為12698.61億元，同比增長(zhǎng)29.93%

而毛利率就不那么樂(lè)觀，在上述128家上市房企中，有76家房企出現(xiàn)了毛利率下滑的情況，且有13家毛利率下滑超過(guò)20%據(jù)記者計(jì)算，今年上半年這128家房企的平均毛利率在28.15%左右，同比下降2.48%

為何，會(huì)出現(xiàn)這種局面。

以上半年?duì)I收與毛利率相差較大的城投控股為例，公司半年報(bào)顯示，今年上半年?duì)I業(yè)總收入為22.04億元營(yíng)收成本高達(dá)13.64億元，比去年同期增加3，187.60%城投控股對(duì)成本增加的解釋是公司所屬置地集團(tuán)露香園項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售而相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的成本所致同時(shí)，銀柿財(cái)經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，該公司去年上半年拿地地面均價(jià)為8774.18元/平方米，今年漲到了10389.86元/平方米，拿地成本增加營(yíng)業(yè)成本增加等因素疊加導(dǎo)致城投控股毛利率下降33.06%

由此可見(jiàn)，雖然行業(yè)銷售規(guī)模仍保持高位，全國(guó)商品房銷售面積和銷售額都雙雙增加，但與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)，全國(guó)商品房銷售面積和銷售額同比增幅繼續(xù)收窄，且房企的開發(fā)投資成本以及拿地成本正在以更大的比例增多。

股權(quán)質(zhì)押率依然較高

房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，房企從取得開發(fā)土地到實(shí)現(xiàn)銷售，都需要大量的資金投入不少房企都存在負(fù)債規(guī)模普遍較大，負(fù)債率普遍較高的特點(diǎn)因此，具有一定優(yōu)勢(shì)的股權(quán)質(zhì)押，成了許多房企快速融資的手段

篩查128家A股房企后，銀柿財(cái)經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，今年上半年，質(zhì)押比例高于50%的上市房企有6家，分別是*ST新光，ST粵泰，泰禾集團(tuán)，*ST基礎(chǔ)，新華聯(lián)，財(cái)信發(fā)展，最高比例達(dá)到67.88%。

與去年同期相比，質(zhì)押比例高于50%的房企數(shù)量有所下降，但也有14家房企的質(zhì)押比例在增長(zhǎng)漲幅最多的是宋都股份，從去年質(zhì)押比例5.30%到今年40.44%，增長(zhǎng)了35.14%

宋都股份半年報(bào)顯示，截至報(bào)告期末，公司存量債券規(guī)模為 5.93 億元截至報(bào)告期末，公司有息負(fù)債規(guī)模整體維持在穩(wěn)健水平，其中短期借款為 1.38 億，較上年同期下降 78.22%，長(zhǎng)期借款為58.52 億，較上年同期增加 32.75%

質(zhì)押比例過(guò)高并不是件好事，它隱含著較大的風(fēng)險(xiǎn)和弊端在追求規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)，也要高度重視風(fēng)險(xiǎn)防范工作，保持健康的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

質(zhì)押比例為62.84%的泰禾集團(tuán)就正處在危險(xiǎn)當(dāng)中公司有息負(fù)債規(guī)模較大，資產(chǎn)負(fù)債率維持較高水平，存在短期流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)泰禾集團(tuán)直言，接下來(lái)，會(huì)通過(guò)多渠道籌措資金解決流動(dòng)性問(wèn)題，加強(qiáng)公司運(yùn)營(yíng)管理能力，提升銷售回款率，縮短回款周期，積極調(diào)整公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，合理控制負(fù)債規(guī)模

房企拿地難度加大

土地是房企發(fā)展的關(guān)鍵，但今年上半年，房企拿地邏輯發(fā)生重大改變?cè)诮鹑谡叱掷m(xù)收緊，重點(diǎn)城市集中供地等加強(qiáng)土地市場(chǎng)管控措施共同作用下，土地市場(chǎng)熱度明顯得到控制

近期，深圳，青島，天津，上海，長(zhǎng)沙，沈陽(yáng)，蘇州，濟(jì)南等十余個(gè)城市相繼發(fā)布公告，推遲第二批集中供地時(shí)間，蘇州，濟(jì)南，沈陽(yáng)等城市公布土地競(jìng)拍新要求。

放眼整個(gè)行業(yè)，據(jù)中指研究院 2021年上半年土地市場(chǎng)報(bào)告，2021年上半年，全國(guó)300城市土地市場(chǎng)整體供應(yīng)量減少6%，成交量減少9%，成交均價(jià)上漲21%。

業(yè)內(nèi)人士分析，核心城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，而土地集中供應(yīng)，招拍掛政策不斷調(diào)整，也在考驗(yàn)開發(fā)商的投資拓展能力，土地獲取難度進(jìn)一步加大換言之，土地集中供應(yīng)，要求企業(yè)資金有很大的彈性，如果沒(méi)有很大的彈性，面對(duì)土地集中供應(yīng)會(huì)遇到很大的壓力

據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，拿地排名前三的房企依次是碧桂園，保利發(fā)展，萬(wàn)科，拿地面積分別為88.15萬(wàn)平方米，57.15萬(wàn)平方米，50.49萬(wàn)平方米相比去年同期，拿地成本上漲

在這樣的背景下，綠城中國(guó)，世茂等房企紛紛喊出對(duì)規(guī)模的訴求。

‘兩集中’政策會(huì)加速房地產(chǎn)行業(yè)的分化，有實(shí)力的會(huì)吃得更飽易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，對(duì)于有規(guī)模訴求的房企來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在正是彎道超車的好機(jī)會(huì)，此消彼長(zhǎng)可以拉開同級(jí)別之間的差距另一方面，做規(guī)模也是為了提高房企自身創(chuàng)收能力，集中供應(yīng)能極大程度上抑制土地溢價(jià)率，從源頭進(jìn)行管控也就是說(shuō)，部分房企的低毛利率情況會(huì)因此有所改善

城市更新或開啟房地產(chǎn)增量新時(shí)代西南證券研報(bào)認(rèn)為，尤其是在政策調(diào)控不斷嚴(yán)格，三道紅線約束加緊，國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市實(shí)施供地兩集中政策的大背景下，城市更新成為房企增加土儲(chǔ)的新方式

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