公寓市場(chǎng)大宗交易的火熱讓多方資本對(duì)一棟散售公寓大樓展開競(jìng)購(gòu)。

近日，市場(chǎng)消息稱，多家機(jī)構(gòu)欲擲20億元打包買走東方希望中心二期一棟計(jì)劃面向市場(chǎng)散售的公寓大樓，這棟52層高的大樓位于成都的交子公園金融商務(wù)區(qū)，由總部在上海的東方希望集團(tuán)開發(fā)。而為了促成交易的達(dá)成，更有資方追到上海直接對(duì)話總部，最終卻遭到拒絕。

“他們是有聯(lián)系到總部”，知情人士向時(shí)代財(cái)經(jīng)確認(rèn)了消息的真實(shí)性，“計(jì)劃一棟自持一棟散售，(散售的樓棟)現(xiàn)在只確定哪一部分用來散售，一部分要進(jìn)行產(chǎn)品升級(jí)，還會(huì)有自持，是不會(huì)整棟銷售的”。

該人士稱，不清楚機(jī)構(gòu)與東方希望集團(tuán)洽談的細(xì)節(jié)，但其認(rèn)為投資時(shí)點(diǎn)較佳或是多家機(jī)構(gòu)發(fā)起整購(gòu)意向的主要原因之一。

實(shí)際上，自去年以來，全國(guó)多地公寓市場(chǎng)大宗交易表現(xiàn)突出。據(jù)高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)，2022年，北京、上海、廣州、深圳、成都和西安及全國(guó)物流共錄得大宗交易約1789億元，同比下跌9.51%，而公寓的大宗交易額卻同比增長(zhǎng)了25.61%，交易金額提升至103億元。

多地?cái)?shù)據(jù)表明，公寓物業(yè)的熱度在今年繼續(xù)延續(xù)，成為商辦、產(chǎn)業(yè)園區(qū)之后，資本追逐的又一個(gè)熱點(diǎn)。

公寓市場(chǎng)頻現(xiàn)大宗交易

東方希望中心位于成都知名的交子公園金融商務(wù)區(qū)，綜合公開信息可知，該項(xiàng)目二期總建筑面積將近29.63萬平方米，規(guī)劃了一棟寫字樓和一棟公寓，其中，入市的公寓大樓地上52層，總高度達(dá)到174米，總建筑面積超過12萬平方米。

開發(fā)商?hào)|方希望集團(tuán)在地產(chǎn)界并不知名，但在飼料行業(yè)卻早已名聲大噪，創(chuàng)始人劉永行是四川知名富豪家族劉氏四兄弟之一，為新希望集團(tuán)創(chuàng)始人劉永好的胞兄。東方希望集團(tuán)在1986年從農(nóng)業(yè)起家，如今已發(fā)展成為一家以重化工產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，集農(nóng)業(yè)、畜牧業(yè)、房地產(chǎn)為一體的綜合性集團(tuán)。

東方希望中心二期的總投資10.32億元，而根據(jù)官方平臺(tái)，機(jī)構(gòu)對(duì)公寓大樓的整購(gòu)意向價(jià)格達(dá)到將近20億元，盡管賣掉一棟大樓不僅能收回投資，還能獲得不錯(cuò)的回報(bào)，但東方希望集團(tuán)還是拒絕了整購(gòu)邀請(qǐng)。

根據(jù)項(xiàng)目官方平臺(tái)，拒絕的原因是項(xiàng)目位于核心地段，“未來集團(tuán)還會(huì)自持運(yùn)營(yíng)一部分，以確保讓整個(gè)項(xiàng)目未來的收益更有保障”。

這也是投資者對(duì)這棟公寓大樓的興趣所在。知情人士向時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，一方面或是機(jī)構(gòu)認(rèn)為此時(shí)是個(gè)投資的好時(shí)機(jī)，另一方面也是因?yàn)椤绊?xiàng)目的位置比較特殊，是CBD的中心，很多外來企業(yè)到成都開店、開公司都會(huì)首選這里，一般如果考慮成都的物業(yè)收購(gòu)也是首選這個(gè)位置，但基本上是一房難求的狀態(tài)。即便有自持項(xiàng)目，也沒有人愿意拿出來賣”。

不止東方希望中心二期的公寓大樓，去年以來，投資者涌入了多個(gè)城市的公寓市場(chǎng)尋找收購(gòu)標(biāo)的，公寓市場(chǎng)大宗交易頻現(xiàn)。

去年8月19日，全球最大另類資產(chǎn)管理公司之一的博楓資產(chǎn)管理宣布收購(gòu)一處位于上海市五角場(chǎng)新江灣板塊的租賃住宅項(xiàng)目，正式布局中國(guó)租賃住宅市場(chǎng)。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，該項(xiàng)目的前身是富力與合景泰富合作開發(fā)的上海嘉譽(yù)云景租賃住宅項(xiàng)目，交易代價(jià)約為13億元。

博楓資產(chǎn)管理在其公告中指出，中國(guó)的租賃住宅市場(chǎng)蘊(yùn)含巨大潛力，國(guó)家持續(xù)出臺(tái)利好政策進(jìn)行鼓勵(lì)扶持，將為這一領(lǐng)域不斷注入活力，未來公司將持續(xù)擴(kuò)張?jiān)谥袊?guó)租賃住宅市場(chǎng)的投資版圖。

除了博楓資產(chǎn)管理，萬科、建行、領(lǐng)盛和世紀(jì)華通等也在加大對(duì)公寓市場(chǎng)的投資力度。

其中，今年1月，建設(shè)銀行旗下建信住房租賃基金與萬科集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)立“建萬住房租賃投資基金”，該基金規(guī)模高達(dá)100億元，將用于投資收購(gòu)房企存量長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)；領(lǐng)盛亦在1-2月先后向朗詩青杉資本、建發(fā)收購(gòu)了位于上海市楊浦區(qū)的黃興大樓、建發(fā)瓏庭三棟公寓樓；4月，A股知名游戲公司世紀(jì)華通以6.12億元收購(gòu)華僑城持有的上海寶格麗公寓項(xiàng)目公司51%股權(quán)。

上海最火，去年成交金額暴漲264%

在眾多城市中，上海的公寓市場(chǎng)最為熱鬧，由于大宗交易表現(xiàn)突出，2022年被業(yè)內(nèi)稱為上海長(zhǎng)租公寓大宗交易元年。仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，在2022年完成的74單大宗交易中，有15單為長(zhǎng)租公寓，成交單數(shù)占比超過20%，僅次于辦公業(yè)態(tài)，交易金額達(dá)65.5億元，同比增長(zhǎng)263.89%。

仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部住宅市場(chǎng)負(fù)責(zé)人盛秀秀分析認(rèn)為，在國(guó)家加快建立“租購(gòu)并舉”住房制度的大背景下，長(zhǎng)租公寓的政策紅利有望繼續(xù)釋放，而隨著租賃住房產(chǎn)品的普及和租賃住房消費(fèi)方式逐漸為大眾接受，加上產(chǎn)品力的進(jìn)一步提升，長(zhǎng)租公寓對(duì)青年白領(lǐng)客群的粘性有望增強(qiáng)，并將吸引更多家庭租戶、企業(yè)中高層人才等客群。

此外，她認(rèn)為保租房公募REITs的成功發(fā)行以及對(duì)市場(chǎng)化長(zhǎng)租房納入REITs底層資產(chǎn)的研究和探索，將為未來長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)帶來更多機(jī)遇，預(yù)計(jì)2023年的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)必將迸發(fā)出新的生機(jī)。

仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，上海投資市場(chǎng)共錄得13宗交易，成交量約247.59億元，相較于2022年第一季度約246億元的成交量同比上升0.65%，按資產(chǎn)類型的成交金額占比劃分，長(zhǎng)租公寓由于體量原因僅占4.7%，但依然獲得了3宗成交，長(zhǎng)租公寓在2023年第一季度維持了市場(chǎng)熱度。

廣州的公寓市場(chǎng)在今年也啟動(dòng)了回暖行情。合富輝煌商業(yè)地產(chǎn)發(fā)布的報(bào)告顯示，今年4月，廣州錄得公寓成交量將近9.52萬平方米，環(huán)比繼續(xù)上升13%，同比上升14%，成交量連升三月后繼續(xù)創(chuàng)下新高，其中大宗交易起到了關(guān)鍵作用，大宗交易促使廣州公寓市場(chǎng)3-4月成交量達(dá)到近一年的峰值水平。

合富研究院市場(chǎng)分析師陳健恒分析道，廣州公寓市場(chǎng)的回暖首先得益于房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體回暖，“購(gòu)房者信心提升，疫情后各領(lǐng)域都有‘報(bào)復(fù)性消費(fèi)’，公寓也不例外”。針對(duì)大宗交易火熱的現(xiàn)象，陳健恒指出，相關(guān)交易包含按土地出讓條件進(jìn)行的政府性回購(gòu)行為，以及開發(fā)商處于調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)而進(jìn)行的批量定向交易。

整體而言，中國(guó)公寓市場(chǎng)大宗交易熱度正在走高。根據(jù)高力國(guó)際，2022年，在北京、上海、廣州、深圳、成都和西安及全國(guó)物流錄得的大宗交易金額同比下跌9.51%的背景下，公寓資產(chǎn)的交易額卻同比增長(zhǎng)了25.61%，成交金額達(dá)到103億元。

其中，95億元是以持有運(yùn)營(yíng)為目的的交易，占總金額的92%，散售目的的成交金額為8億元，占比約為8%。高力國(guó)際在報(bào)告中指出，持有運(yùn)營(yíng)公寓項(xiàng)目的成交金額大幅度增加的原因是“受益于國(guó)家對(duì)保障性租賃住房的大力支持，以及保障性租賃住房公募REITs的成功發(fā)行”。

在政策的推動(dòng)下，公寓市場(chǎng)似乎正在駛向另一個(gè)春天。

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