核心觀點:在當(dāng)前的市場和政策環(huán)境下，招商局蛇口作為龍頭央企的優(yōu)勢充分展現(xiàn)業(yè)務(wù)發(fā)展方面，背靠招商局集團，公司擁有眾多價格優(yōu)的拿地渠道，充足低成本的融資額度，銷售充足，回報快，在持有業(yè)務(wù)方面，REITs發(fā)展了公司優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)投，融，建，管，退的全生命周期發(fā)展模式，資產(chǎn)價值有重估空間

公司簡介:城市和園區(qū)綜合開發(fā)運營服務(wù)提供商

招商局蛇口成立于1992年，2015年在深交所上市，是招商局集團旗下唯一的房地產(chǎn)資產(chǎn)整合平臺和重要的業(yè)務(wù)協(xié)同平臺，形成了獨特的前港—中區(qū)—背城綜合開發(fā)模式。

背景:背靠招商局，股東享有拿地和融資優(yōu)勢。

得益于招商局集團豐富的資源和廣泛的影響力，招商局蛇口在拿地和融資方面具有優(yōu)勢在用地方面，公司不僅可以承接內(nèi)部資源整合，還可以通過政企合作，國企合作等方式，低成本獲取大規(guī)模優(yōu)質(zhì)土地以蛇口太子灣地塊為例，拿地樓面價僅為3788元/平方米左右融資方面，公司融資渠道暢通，充足，2022年流動性環(huán)境改善以來，公司一季度信用債發(fā)行規(guī)模同比增長87%，平均發(fā)行利率僅為3.1%，低于央企平均水平

管理:開發(fā)與經(jīng)營并舉，多種業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)發(fā)展。

業(yè)務(wù)拓展是公司的基本盤，儲備充足，銷售良好截至2021年底，土地儲備總量已超過4400萬m2，港澳臺和大灣區(qū)占比22%，尤其是前海蛇口自貿(mào)區(qū)，擁有626萬m2稀缺資源，銷量逆勢增長，市場份額從2017年的0.8%增長到2021年的1.8%在公司向開發(fā)與經(jīng)營并重轉(zhuǎn)變的過程中，控股業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略重要性顯著提升2021年，公司實現(xiàn)控股業(yè)務(wù)營業(yè)收入55億，提出到2025年底，集中商業(yè)，辦公項目達(dá)到100個，收入達(dá)到100億控股業(yè)務(wù)的利潤貢獻預(yù)計將繼續(xù)增加園區(qū)業(yè)務(wù)是幫助公司全面高質(zhì)量發(fā)展的重要一環(huán)2021年，博時蛇口工業(yè)園REIT的上市，為公司提供了新的融資渠道，也給予公司持有物業(yè)流動性溢價，資產(chǎn)價值有重估提升空間招商局刮刮樂，郵輪，大健康，會展等創(chuàng)新業(yè)務(wù)平臺協(xié)同發(fā)展，為公司未來業(yè)績提供新的增長點

財務(wù)分析:收入穩(wěn)定增長，融資成本持續(xù)降低。

2021年公司收入同比增長23.93%，無利潤收入增長主要受毛利率下降和資產(chǎn)及信用減值中提到的投資收益減少影響但公司前期審慎計提可以緩解未來利潤率下行壓力，疊加費用率已從2019年的6.9%降至2021年的5.0%，未來利潤率有望企穩(wěn)公司三條紅線保持綠色，2021年綜合融資成本繼續(xù)下降至4.48%

盈利預(yù)測:我們預(yù)計2022—2024年，公司將實現(xiàn)營業(yè)收入1780億，1923億，2047億，同比增長11%，8%，6%，凈利潤108億，113億，120億，同比增長4%，5%，6%，每股攤薄收益分別為1.36，1.43和1.51。

風(fēng)險:融資環(huán)境收緊超預(yù)期，疫情持續(xù)沖擊房地產(chǎn)銷售，雙集中轉(zhuǎn)讓規(guī)則變化，引用數(shù)據(jù)滯后或不及時。

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