事件描述4月28日，公司公告2022Q1實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入626.7億元，歸母凈利潤(rùn)14.3億元，扣非后歸母凈利潤(rùn)10.9億元，綜合毛利率18.9%事件結(jié)算的毛利率一直處于底部區(qū)間，稅費(fèi)比的降低推動(dòng)了歸母凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)2022Q1公司收入同比增長(zhǎng)0.6%至626.7億元，其中開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入493.4億元，占比78.7%，結(jié)算資源量均價(jià)下降2022Q1公司綜合毛利率同比下降1.5pct至18.9%，其中開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為21.8%，扣除稅費(fèi)后毛利率為17.1%，結(jié)算毛利率處于底部區(qū)間歸屬于母公司的凈利潤(rùn)增速高于營(yíng)收增速，主要原因是稅費(fèi)比下降其中，稅及附加率，期間費(fèi)用率和所得稅率分別下降0.5pct，0.8pct和7.3pct至3.9%，9.5%和31.7%截止2022Q1，公司預(yù)付款6571億，預(yù)付款/年化結(jié)算收益=1.6X，有效保障了后期業(yè)績(jī)結(jié)算展望今年業(yè)績(jī)，預(yù)計(jì)營(yíng)收端將實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，毛利率將逐步觸底，進(jìn)一步減值的壓力相對(duì)可控低基數(shù)背景下，今年業(yè)績(jī)有望實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)修復(fù)2022Q1銷(xiāo)售投資審慎，拿地和開(kāi)工大幅減少2022Q1公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1065億元，銷(xiāo)售面積632.7萬(wàn)立方米，銷(xiāo)售均價(jià)16833元/立方米銷(xiāo)售額下降與行業(yè)趨勢(shì)一致2022Q1新拿項(xiàng)目6個(gè)，拿地金額174.5億元，拿地面積145.8萬(wàn)平方米，股權(quán)比例=76.8%，樓面價(jià)9298元/平方米較高的樓面價(jià)與拿地城市的能級(jí)有關(guān)，拿地面積/銷(xiāo)售面積=23.0%，所以在銷(xiāo)售低迷的時(shí)候投資要謹(jǐn)慎2022Q1新開(kāi)工599.4萬(wàn)立方米，占年度計(jì)劃的31.2%，完成310.4萬(wàn)立方米，占年度計(jì)劃的8.0%2022Q1拿地和新開(kāi)工面積均小于銷(xiāo)售，管理水平相對(duì)保守，面臨一定補(bǔ)庫(kù)存壓力第二條曲線(xiàn)進(jìn)展順利2022Q1萬(wàn)物云保持穩(wěn)定的市場(chǎng)擴(kuò)張，67%的屬于社區(qū)空間服務(wù)的新物業(yè)項(xiàng)目來(lái)自第三方萬(wàn)物良航收購(gòu)4個(gè)200m以上超高層項(xiàng)目，萬(wàn)物云城新增3個(gè)城市服務(wù)項(xiàng)目，入駐5個(gè)街道，提供一體化服務(wù)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)全規(guī)模收入8.7億，收購(gòu)新項(xiàng)目，新開(kāi)4個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)和5個(gè)冷鏈園區(qū)租賃業(yè)務(wù)全口徑收入7億元截至3月底，它已運(yùn)營(yíng)超過(guò)21萬(wàn)套長(zhǎng)期租賃公寓，其中約有16.2萬(wàn)套已經(jīng)開(kāi)業(yè)商業(yè)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)全口徑收入21.1億元，其中李因收入14.2億元財(cái)務(wù)健康，穩(wěn)定在綠色檔截至3月末，公司有息負(fù)債2819億元，凈負(fù)債率34.6%，現(xiàn)金短債率=2.6X剔除預(yù)收資產(chǎn)負(fù)債率，三條紅線(xiàn)指標(biāo)仍處于綠檔投資建議:公司一季度業(yè)績(jī)較為穩(wěn)定，毛利率壓力已充分釋放目前處于底部區(qū)間，全年業(yè)績(jī)有望修復(fù)，公司在信用和效率方面的內(nèi)生能力突出，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人的地位仍然較為穩(wěn)固，面向未來(lái)的股票業(yè)務(wù)布局取得了領(lǐng)先的市場(chǎng)地位，其潛在價(jià)值可期預(yù)計(jì)2022—2024年歸母凈收益249/274/307億，增長(zhǎng)10%/10%/12%，市盈率9.1/8.2/7.3倍，維持買(mǎi)入評(píng)級(jí)風(fēng)險(xiǎn)1行業(yè)寬松政策和需求修復(fù)進(jìn)度不及預(yù)期，2.后期資產(chǎn)減值的力度還存在不確定性

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